Руслан Аверін: купувати нерухомість під час кризи — логіка контраріанського інвестора

#investing #finance #markets #ukraine

Автор: Руслан Аверін | Аналітичний блог averin.com

Преміальні київські житлові комплекси торгувалися за усталеними ринковими цінами до війни. Покупці, які зайшли в період страху, отримали суттєвий дисконт — значно нижче того, що продавці просили ще кілька місяців тому.

Знижки становили 30-60% нижче ринкових цін. Не тому що хтось знайшов секретну угоду. А тому що дисципліновані покупці з'явилися, коли більше ніхто не хотів.

Фреймворк

Нерухомість у кризу проходить передбачуваний цикл:

Фаза 1: Заперечення. Ціни тримаються. Продавці вірять, що криза тимчасова. Вони чекають, переконані що ситуація минеться.

Фаза 2: Капітуляція. Реальність наздоганяє. Продавцям потрібно виходити — релокація, потреба в ліквідності, страх. Обсяги падають, але угоди, що таки відбуваються, ідуть з великим дисконтом.

Фаза 3: Можливість. Заходять професійні покупці. У них є кеш, терпіння, і вони ведуть жорсткі переговори. Саме тут працює дисциплінований інвестор.

Фаза 4: Відновлення. Повертається інституційний капітал. Ціни нормалізуються. Вікно закривається.

Більшість інвесторів ніколи не доходять до Фази 3, бо застрягають у тому ж емоційному циклі, що й решта. Вони бачать війну, бачать ризик, бачать причини не купувати. Ринковий аналітик бачить ринок, де фундаментальні чинники — локація, якість будівництва, інфраструктура — не змінилися. Змінилася тільки ціна.

Як дисциплінований покупець веде переговори

На дистресовому ринку продавець перебуває у психологічно вразливій позиції. Він уже прийняв рішення продавати — а значить, уже змирився зі збитком. Задача дисциплінованого покупця — зробити цей збиток трохи більшим в обмін на швидкість і гарантію угоди.

Підхід:

Готівка, швидке закриття. Без іпотеки, без умов. Продавець отримує визначеність — це само по собі коштує 10-15% дисконту.
Кілька об'єктів. Купівля 2-3 квартир у одного забудовника або в одному ЖК. Об'ємна знижка.
Таймінг. Чим довше нерухомість висить без продажу, тим більше продавець хоче позбутися. Дисциплінований інвестор відстежує оголошення і робить пропозиції на об'єкти, що висять на ринку 60+ днів.
Готовність піти. Відсутність прив'язки до конкретного об'єкта дає всі важелі. Завжди є наступна угода.

Результат: ціни входу, які з часом виглядатимуть очевидними. Зараз вони виглядають контраріанськими. Саме в цьому суть.

Чому це не авантюра

Люди чують "купівля нерухомості під час війни" і вважають, що це гра в рулетку. Це не так.

Активи, варті уваги, знаходяться в Києві — місті з населенням 3 мільйони, яке залишиться столицею України незалежно від того, як закінчиться конфлікт. Будівлі вже побудовані, інфраструктура на місці, демографічний попит реальний.

Змінилася ціна, а не актив. І ціна змінилася через настрої, а не через фундаментальні показники. Настрої — тимчасові. Локація — назавжди.

Та сама логіка працювала в Нью-Йорку у 2008-2009, в Лондоні у 2012, в Дубаї у 2009, у Токіо в 1990-х. Щоразу ті, хто купував у період страху, отримували найкращу дохідність за всю свою інвестиційну кар'єру.

Дисциплінований аналітик не прогнозує мир чи війну. Він оцінює дисконт, який створює страх, і купує активи, що генерують дохід незалежно від макросередовища.

Цифри

Дисципліновані покупці стабільно заходили на 30-60% нижче ринкових цін як у преміум, так і у вторинному сегменті.

Навіть якщо ціни ніколи повністю не відновляться до довоєнного рівня — навіть якщо стабілізуються на 70% від попередніх піків — кожна точка входу у страховому вікні залишається прибутковою.

А орендна дохідність на об'єктах, куплених за такими цінами? Математика надзвичайно сприятлива.

Ось так виглядає контраріанське інвестування. Не прогнози. Не хоробрість. Просто математика, терпіння і готовність діяти, коли всі інші паралізовані.