Руслан Аверін: як оцінити дисконт страху — фреймворк для кризового ринку

#investing #finance #markets #ukraine

Автор: Руслан Аверін | Аналітичний блог averin.com

Кожна криза створює дисконти. Але не кожен дисконт — це можливість. Навичка не в тому, щоб купити дешево, а в тому, щоб розуміти, що означає "дешево".

Вартість заміщення як підлога

Для нерухомості аналітики починають з вартості заміщення: скільки коштувало б збудувати цю саму будівлю сьогодні? Земля + будівництво + дозвільна документація + час.

Якщо квартира продається нижче вартості заміщення, ринок закладає щось екстремальне — а екстремальне ціноутворення створює можливість.

У Києві під час війни деякі об'єкти торгувалися за 40-50% від вартості заміщення. Тобто ринок казав: ця будівля коштує менше, ніж матеріали та праця, вкладені в неї. Це ціноутворення страху, а не раціональне ціноутворення.

Орендна дохідність як валідація

Коли купуєш актив з глибоким дисконтом, математика орендної дохідності кардинально змінюється. Та сама оренда на об'єкті, купленому за 50% від ринку, дає приблизно подвійну дохідність порівняно з покупкою за повну ціну.

Дисциплінованому інвестору не потрібно, щоб ціни повернулися до довоєнного рівня. Сама орендна дохідність вже виправдовує інвестицію за ціною входу.

Порівняльні угоди

За скільки зараз продаються аналогічні об'єкти? Не ціни оголошень — реальні ціни закриття. У кризу розрив між ціною пропозиції та ціною закриття може становити 20-30%.

Дисципліновані покупці відстежують кожну угоду в цільових будинках. Знають точно, за скільки продалася кожна квартира, коли і за яких умов. Ці дані — їхня перевага.

Аналіз мотивації продавця

Найбільші дисконти приходять від продавців, які мусять продати — а не хочуть продати. Як їх виявити?

Об'єкти в оголошеннях 60+ днів зі зниженнями ціни
Продавці, що релокуються за кордон (тиск часу)
Успадкована нерухомість (немає емоційної прив'язаності)
Забудовники з нерозпроданим фондом (тиск на грошовий потік)

Кожна з цих ситуацій створює свій тип дисконту і вимагає іншого підходу до переговорів.

Правило дисциплінованого покупця: ніколи не плати повну ціну в кризу

На нормальному ринку заплатити 95-98% від ціни оголошення — стандарт. У кризу ціль дисциплінованого покупця — 70-80% від ціни оголошення. Це звучить агресивно. Так і є.

Але продавець уже виставив об'єкт нижче ринку. Пропозиція нижче його вже зниженої ціни — все одно вище нуля, а саме нуль він отримає, якщо об'єкт простоїть ще пів року без продажу.

Швидкість і гарантія закриття — ось леверідж покупця. Готівка, без умов, закриття за 30 днів. Для мотивованого продавця це коштує дисконту в 20-30%.

Психологія

Найважче — не математика. Найважче — зробити пропозицію, що здається неповагою. Запропонувати половину від того, що об'єкт коштував пів року тому, відчувається неправильно.

Але альтернатива — чекати, поки ціна відновиться до $3,000, і купити тоді. Саме так робить більшість інвесторів. Коли стає "комфортно" купувати — можливість уже зникла.

Комфорт і дохідність корелюють обернено. Найкращі інвестиції відчуваються жахливо в момент, коли їх роблять.