Calculer un prix au m avec les DVF : moyenne tronquée, mutations et communes fusionnées

En bref : pour calculer un prix au mètre carré honnête avec les DVF, trois choix comptent plus que le code : calculer commune par commune, moyenner après avoir écarté les extrêmes, et ne jamais afficher un chiffre précis sur un échantillon trop mince.

J'ai construit un estimateur immobilier pour la Normandie à partir des DVF, la base publique des ventes réellement signées. Voici les choix de calcul que j'ai faits, et trois pièges qui faussent les prix si on les ignore.

Pourquoi les ventes réelles plutôt que les annonces

Les DVF (Demandes de valeurs foncières) sont publiées par l'administration fiscale et ouvertes sur data.gouv.fr. Chaque ligne donne une vente signée devant notaire : localisation, type de bien, surface, prix. Une annonce affiche le prix qu'un vendeur espère. Les DVF affichent le prix qu'un acheteur a payé.

Trois choix de calcul

1. Commune par commune. Entre le littoral, l'agglomération de Caen et le Bocage, les prix au mètre carré n'ont rien à voir. Une moyenne départementale mélange des marchés différents, donc je ne calcule jamais à cette échelle.
2. Une moyenne tronquée à 10 %, pas une médiane. Une vente entre proches ou un bien atypique fausse une moyenne brute, donc j'écarte les ventes les plus basses et les plus hautes avant de moyenner. Je n'ai pas pris la médiane parce que le marché affiche des moyennes, et qu'elle sort anormalement basse sur les appartements.
3. Une fenêtre de deux ans, et un seuil. Les prix se calculent sur deux ans de ventes. Pour les appartements, je masque le prix sous dix ventes : un chiffre sur trois transactions serait une illusion de précision.

Trois pièges

Une vente, plusieurs lignes. Dans les DVF, une même vente peut apparaître sur plusieurs lignes, une par lot ou par parcelle. Sans regroupement par identifiant de mutation (id_mutation), on compte la même vente plusieurs fois et on fausse la moyenne.

Les communes fusionnées. Aunay-sur-Odon a fusionné en 2017 dans Les Monts d'Aunay. Elle n'existe plus seule dans les codes communes, mais son marché reste isolable par le code postal 14260. Sur 2023-2024, cela donne 1 468 €/m² pour les maisons (63 ventes) et 1 458 €/m² pour les appartements (13 ventes). Réserve : ce code postal inclut quelques hameaux voisins. C'est un bon repère, pas strictement Aunay-sur-Odon seul.

Les petites communes. Aunay-sur-Odon, c'est environ 38 ventes par an : la marge d'erreur est large. Plutôt que d'afficher un prix précis, je resserre ou j'élargis la fourchette selon le nombre de ventes enregistrées.

Ce que ça ne remplace pas

Une estimation en ligne donne une fourchette de départ. Elle ne voit pas la luminosité, le vis-à-vis, l'état de la toiture ou le bruit du voisinage. Une visite sur place reste nécessaire pour fixer le prix.

Aller plus loin

Les données sont recalculées à chaque nouvelle publication des DVF, en général deux fois par an. Le détail des critères d'ajustement, de la fourchette et de l'indice de confiance est décrit sur la méthode de calcul détaillée d'Estimation Normandie.