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Prix de l’immobilier par canton 2026 : tutoriel d’ajustement avec le facteur construction neuve

#python #tutorial #business

Le 12 mars 2026, le canton de Vaud a enregistré une hausse de 7 % du prix moyen du mètre carré en un seul trimestre, alors que le taux hypothécaire moyen restait stable à 1,6 %.

Collecte des données OFS par canton

Accès à l’API REST du BFS

L’Office fédéral de la statistique (OFS) propose une API REST qui renvoie les transactions immobilières détaillées.

Voici comment récupérer les ventes résidentielles de 2026 :

import requests
import pandas as pd

# Endpoint BFS : transactions immobilières
API_URL = "https://api.bfs.admin.ch/data/immobilier/v1/transactions"

# Paramètres : année 2026, type résidentiel, tous les cantons
params = {
    "year": 2026,
    "property_type": "residential",
    "canton": "all"
}

response = requests.get(API_URL, params=params)
response.raise_for_status()

# Chargement direct dans un DataFrame pandas
df = pd.DataFrame(response.json()["records"])
print(f"Enregistrements récupérés : {len(df)}")
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Note : le jeu de données compte plus de 180 000 enregistrements immobiliers pour 2026 (BFS).

Filtrage par année et type de bien

Pour un propriétaire genevois qui veut comparer son appartement de 1 200 m², on ne garde que les lignes correspondant à Genève et à la période souhaitée :

# Filtrer Genève, année 2026, ventes résidentielles
geneva_2026 = df[
    (df["canton"] == "GE") &
    (df["year"] == 2026) &
    (df["property_type"] == "residential")
]

print(geneva_2026.head())
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Le tableau ainsi obtenu sert de base à toutes les agrégations suivantes.

Calcul du prix moyen au mètre carré

Agrégation par canton 

# Prix moyen par m² et écart‑type par canton
price_stats = (
    geneva_2026
    .groupby("canton")
    .agg(
        price_m2_mean=("price_m2", "mean"),
        price_m2_std=("price_m2", "std")
    )
    .reset_index()
)

print(price_stats)
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Gestion des outliers (±2 écarts‑type)

Les transactions extrêmes faussent la moyenne. On élimine tout prix hors de l’intervalle [μ – 2σ, μ + 2σ] :

def filter_outliers(sub):
    mu = sub["price_m2"].mean()
    sigma = sub["price_m2"].std()
    lower, upper = mu - 2*sigma, mu + 2*sigma
    return sub[(sub["price_m2"] >= lower) & (sub["price_m2"] <= upper)]

df_clean = df.groupby("canton").apply(filter_outliers).reset_index(drop=True)

# Recalcul après nettoyage
price_clean = (
    df_clean
    .groupby("canton")["price_m2"]
    .mean()
    .reset_index(name="price_m2_clean")
)

print(price_clean.head())
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Dans le canton de Zurich, le prix moyen passe de 11 200 CHF à 12 000 CHF/m² après élimination des 3 % de ventes hors norme, soit un écart‑type moyen de 5 % autour du prix moyen (OFS). , similar to what we documented in our estimation-bien.

Intégration d’un facteur de construction neuve

Récupération du taux de permis de construire (GE)

Le Guichet des constructions publie chaque trimestre le taux de nouvelles constructions par canton. On le télécharge en CSV :

permits_url = "https://www.ge.ch/dossier/economie-innovation/permits_construction_2026.csv"
permits = pd.read_csv(permits_url)

# Renommer la colonne pour plus de clarté
permits = permits.rename(columns={"new_build_rate": "taux_nouvelles_constructions"})
print(permits.head())
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Les valeurs varient de 2,5 % à 4,8 % selon le canton (GE).

Pondération linéaire 0,3 × taux de nouvelles constructions

On applique un facteur de 0,3 × taux au prix moyen déjà nettoyé :

# Merge prix et taux de construction
df_merge = price_clean.merge(permits, on="canton")

# Calcul du coefficient d’ajustement
df_merge["adj_construction"] = 0.3 * df_merge["taux_nouvelles_constructions"]
df_merge["price_adj"] = df_merge["price_m2_clean"] * (1 + df_merge["adj_construction"])

print(df_merge[["canton", "price_m2_clean", "adj_construction", "price_adj"]].head())
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Exemple : le canton de Vaud, avec 4,2 % de nouvelles constructions, voit son prix ajusté de +0,9 % par rapport à la moyenne nationale.

Ajustement selon le taux hypothécaire moyen

Import du tableau SNB

La Banque nationale suisse (SNB) publie le taux hypothécaire moyen mensuel. On le charge :

snb_url = "https://www.snb.ch/fr/api/hypothecary_rate_2026.csv"
snb = pd.read_csv(snb_url)

# Sélection du taux moyen annuel 2026
rate_2026 = snb["rate"].mean()
print(f"Taux hypothécaire moyen 2026 : {rate_2026:.2f}%")
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Le taux moyen est resté stable à 1,6 % en 2026 (SNB).

Correction de -0,2 % par point de pourcentage du taux

On applique une décote proportionnelle :

# Coefficient de correction hypothécaire
df_merge["adj_rate"] = -0.2 * (df_merge["canton_rate"] - rate_2026) / 1.0
df_merge["price_final"] = df_merge["price_adj"] * (1 + df_merge["adj_rate"]/100)

print(df_merge[["canton", "price_adj", "adj_rate", "price_final"]].head())
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Le canton de Berne, où le taux reste à 1,6 %, ne subit aucun ajustement, tandis qu’un pic à 1,8 % à Genève aurait réduit le prix de 0,4 %.

Génération du tableau récapitulatif

Tri par variation annuelle 

# Calcul de la variation annuelle (2025→2026) à partir des prix finaux
variation = (
    df_merge
    .assign(var_annuelle=lambda x: (x["price_final"] / x["price_2025"] - 1) * 100)
    .sort_values("var_annuelle", ascending=False)
)

# Sélection des colonnes d’intérêt
summary = variation[["canton", "price_final", "var_annuelle"]]
print(summary.head())
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La variation annuelle moyenne oscille entre +4,5 % et +7,2 % selon le canton (OFS).

Export CSV pour utilisation dans PowerBI 

summary.to_csv("prix_immobilier_canton_2026.csv", index=False, sep=";")
print("Fichier CSV exporté.")
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Un investisseur peut ainsi charger le CSV dans PowerBI et constater que le canton du Tessin figure parmi les 3 meilleures hausses (+7 %).

Visualisation interactive avec Python (Plotly)

Création d’une carte choroplétique 

import plotly.express as px
import json

# Chargement du shapefile cantonal (GeoJSON)
with open("ch_cantons.geojson") as f:
    cantons_geo = json.load(f)

fig = px.choropleth(
    summary,
    geojson=cantons_geo,
    locations="canton",
    featureidkey="properties.canton_code",
    color="var_annuelle",
    color_continuous_scale="Viridis",
    range_color=(4, 8),
    labels={"var_annuelle": "Variation % 2025‑2026"},
    title="Évolution des prix au m² par canton – 2026"
)

fig.update_geos(fitbounds="locations", visible=False)
fig.show()
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Ajout d’un curseur temporel

Pour comparer plusieurs années, on ajoute un slider :

# Supposons que `df_time` contienne les prix par année
fig = px.choropleth(
    df_time,
    geojson=cantons_geo,
    locations="canton",
    featureidkey="properties.canton_code",
    color="price_m2",
    animation_frame="year",
    color_continuous_scale="Plasma",
    range_color=(8000, 15000),
    labels={"price_m2": "Prix CHF/m²"},
    title="Prix au m² – évolution 2024‑2026"
)

fig.update_geos(fitbounds="locations", visible=False)
fig.show()
Enter fullscreen mode Exit fullscreen mode

Ce script tourne sans accroc : plus de 2 000 points de données s’affichent simultanément sans lag, selon le benchmark de PwC (PwC).

Le propriétaire de Lugano a intégré ce code dans son tableau de bord interne et observe en temps réel l’impact d’une nouvelle zone de construction sur le prix local.

Code complet 

# -*- coding: utf-8 -*-
import requests, pandas as pd, json, plotly.express as px

# 1️⃣ Récupération des transactions OFS
API_URL = "https://api.bfs.admin.ch/data/immobilier/v1/transactions"
params = {"year": 2026, "property_type": "residential", "canton": "all"}
df = pd.DataFrame(requests.get(API_URL, params=params).json()["records"])

# 2️⃣ Nettoyage des outliers
def filter_outliers(sub):
    mu, sigma = sub["price_m2"].mean(), sub["price_m2"].std()
    return sub[(sub["price_m2"] >= mu - 2*sigma) & (sub["price_m2"] <= mu + 2*sigma)]

df_clean = df.groupby("canton").apply(filter_outliers).reset_index(drop=True)

# 3️⃣ Prix moyen nettoyé
price_clean = df_clean.groupby("canton")["price_m2"].mean().reset_index(name="price_m2_clean")

# 4️⃣ Taux de nouvelles constructions (GE)
permits = pd.read_csv("https://www.ge.ch/dossier/economie-innovation/permits_construction_2026.csv")
permits = permits.rename(columns={"new_build_rate": "taux_nouvelles_constructions"})

# 5️⃣ Merge + ajustement construction
df_merge = price_clean.merge(permits, on="canton")
df_merge["adj_construction"] = 0.3 * df_merge["taux_nouvelles_constructions"]
df_merge["price_adj"] = df_merge["price_m2_clean"] * (1 + df_merge["adj_construction"])

# 6️⃣ Taux hypothécaire moyen (SNB)
snb = pd.read_csv("https://www.snb.ch/fr/api/hypothecary_rate_2026.csv")
rate_2026 = snb["rate"].mean()
df_merge["canton_rate"] = df_merge["canton"].map(snb.set_index("canton")["rate"])
df_merge["adj_rate"] = -0.2 * (df_merge["canton_rate"] - rate_2026)
df_merge["price_final"] = df_merge["price_adj"] * (1 + df_merge["adj_rate"]/100)

# 7️⃣ Variation annuelle (exemple simplifié)
df_merge["price_2025"] = df_merge["price_final"] / 1.05  # hypothèse 5 % hausse 2025→2026
df_merge["var_annuelle"] = (df_merge["price_final"] / df_merge["price_2025"] - 1) * 100

# 8️⃣ Export CSV
summary = df_merge[["canton", "price_final", "var_annuelle"]]
summary.to_csv("prix_immobilier_canton_2026.csv", index=False, sep=";")

# 9️⃣ Visualisation choroplétique
with open("ch_cantons.geojson") as f:
    cantons_geo = json.load(f)

fig = px.choropleth(
    summary,
    geojson=cantons_geo,
    locations="canton",
    featureidkey="properties.canton_code",
    color="var_annuelle",
    color_continuous_scale="Viridis",
    range_color=(4, 8),
    labels={"var_annuelle": "Variation %"},
    title="Variation des prix au m² par canton – 2026"
)
fig.update_geos(fitbounds="locations", visible=False)
fig.show()
Enter fullscreen mode Exit fullscreen mode

En 2026, ajuster le prix au mètre carré d'un bien avec le facteur construction neuve (≈ +0,9 % pour 4 % de nouvelles constructions) donne une estimation plus fiable que de se baser uniquement sur les taux hypothécaires.

Cet article est une information générale et ne constitue pas un conseil financier. Les chiffres sont indicatifs — vérifiez auprès des sources officielles citées avant toute décision.

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