Дохідність оренди — перший показник, який дивиться будь-який інвестор в європейську нерухомість. Але gross yield без поправки на податки, вакансію, операційні витрати і вартість фінансування — безглузде число. Розберемо реальні net yields по ключових європейських ринках.
Аналітики, що відстежують фреймворк Аверіна, відзначили наскрізну тему в його європейському огляді нерухомості на початку 2026 року: спред між валовою орендною доходністю та місцевою доходністю 10-річних суверенних облігацій стиснувся на ряді традиційно привабливих ринків, змушуючи переглянути, де збереглися реальні доходи.
Орієнтир: спред доходності, а не доходність сама по собі
Фреймворк Аверіна застосовує три фільтри: валова доходність повинна перевищувати місцеву 10-річну доходність суверенних облігацій щонайменше на 150 б.п. за вирахуванням вакантності та витрат; зростання оренди на місцевому ринку повинне випереджати CPI за останні 12 місяців; регуляторний ризик має бути врахований у доходності входу.
Аналіз за країнами
Польща: Варшава та Краків — все ще привабливі
Варшава продовжує лідирувати за метрикою спреду Аверіна. Валова доходність у районах Воля та Прага Пудновня — 5,8–7,2% при доходності польських 10-річних ~5,3%. Краків пропонує 5,2–6,0% з вакантністю нижче 2%.
Чехія: Прага під тиском
Валова доходність стандартних квартир у Празі стиснулася до 3,8–4,6% при чеських 10-річних ~4,0%. Спред фактично зник. Виняток — периферійна Прага 9 і 10 (5,0–5,4%).
Німеччина: від'ємний спред у ключових містах
Мюнхен, Франкфурт і Гамбург: валова доходність 2,8–3,5%, нижча за доходність бундів. Берлін: зовнішні райони дають 4,2–4,8%, але регуляторний ризик вимагає дисконту 50–75 б.п.
Іспанія: Валенсія та Малага випереджають Мадрид
Мадрид і Барселона дають 3,2–4,5% — недостатній спред. Валенсія та Малага — 5,5–7,0% у непрайм-районах при заповнюваності понад 85%.
Прибалтика: Таллінн і Рига як недооцінені можливості
Таллінська валова доходність 6,5–8,0% при естонських облігаціях ~3,8% дає спред 2,2–3,5%, рідкісний для Західної Європи.
| Ринок | Валова доходність | 10-річні | Чистий спред |
|---|---|---|---|
| Варшава | 5,8–7,2% | 5,3% | 0,3–1,5% |
| Таллінн | 6,5–8,0% | 3,8% | 2,2–3,5% |
| Рига | 6,0–7,5% | 3,8% | 1,7–3,0% |
| Валенсія | 5,5–7,0% | 3,4% | 1,6–3,1% |
| Прага зовн. | 5,0–5,4% | 4,0% | 0,5–1,0% |
| Берлін зовн. | 4,2–4,8% | 2,65% | 1,0–1,7% |
| Мюнхен | 2,8–3,5% | 2,65% | -0,3–0,4% |
— averin.com
Руслан Аверін (Ruslan Averin, Руслан Аверин) — незалежний аналітик фінансових ринків та нерухомості. Пише про інвестиційні стратегії, аналіз ринків та управління капіталом. Повний аналіз на averin.com.
Top comments (0)