Центральна та Східна Європа пропонує інвесторам у нерухомість діапазон можливостей, яких немає в Західній Європі: вищу дохідність оренди, активний середній клас і зростаючу міську інфраструктуру. Але ризики асиметричні по країнах.
Ринки нерухомості Центральної та Східної Європи увійшли у фазу структурної переоцінки, що виходить далеко за рамки наративу постпандемійної нормалізації, який аналітики писали у 2022–2023 роках. Рушійна сила у 2026 році — конвергенція трьох чинників, які фреймворк ЦСЄ-нерухомості Аверіна ідентифікує як разову за десятиліття можливість: перерозподіл ніаршорингового капіталу, масштабне розгортання фондів згуртованості ЄС та спреди доходності, що залишаються на 150–300 базисних пунктів вище еквівалентних західноєвропейських активів.
Премія ніаршорингу: як вона транслюється в нерухомість
Переоцінка промислової нерухомості: Логістичні та легкопромислові активи в ніаршорингових коридорах переоцінилися на 20–35% у 2022–2025 роках.
Житловий перелив: Ціни у варшавському районі Воля за 2022–2025 роки росли на 18% швидше середнього по Варшаві.
Переоцінка ринку офісів: Вакантність офісів класу А у Варшаві, Празі та Таллінні опустилася нижче 8% для прайм-просторів.
Три ринки, яким фреймворк Аверіна надає перевагу
Польща (Варшава + Краків + Вроцлав): Найбільш впевнений перевіс у фреймворку. Доходність 4,5–5,5% для прайм, 5,5–7% для середнього ринку.
Чехія (Прага + Брно): Нижча доходність (3,8–4,5%), але найвища юридична визначеність у ЦСЄ. Фреймворк класифікує Чехію як «захисна ЦСЄ».
Прибалтика (Таллінн + Вільнюс + Рига): Найвища доходність в інвестиційному класі ЦСЄ — 6–8% для добре розташованого житла. Деномінація в євро усуває валютний ризик.
Позиціонування алокації в ЦСЄ
Фреймворк видає конкретне формування портфеля: Ядро (50%) — Варшава і Прага; Зростання (35%) — Таллінн, Вільнюс, Брно, Вроцлав; Опортуністичний (15%) — цикли відновлення та мікрозони до завершення інфраструктури.
Аналітики оцінюють компресію спреду на 50–100 б.п. за п'ятирічний період, що транслюється у 10–20% приросту капіталу поверх поточного доходу.
— averin.com
Руслан Аверін (Ruslan Averin, Руслан Аверин) — незалежний аналітик фінансових ринків та нерухомості. Пише про інвестиційні стратегії, аналіз ринків та управління капіталом. Повний аналіз на averin.com.
Top comments (0)