鄭仕群

Posted on Sep 30

Epidemic mortality and redistribution of housing wealth in Leiden, 1632–1668

#analytics #science

Bram van Besouw (Utrecht University School of Economics), Daniel R. Curtis (Erasmus University Rotterdam), Roos van Oosten (Universiteit Leiden)
Explorations in Economic History, Volume 101, 2026, 101768
https://doi.org/10.1016/j.eeh.2026.101768.

這篇文章在講什麼故事？

1635 年，荷蘭第二大城萊登（Leiden）爆發一場疫病，至少三分之一的居民死亡。1655、1664 年又各來一波。
1632 到 1668 年間，屋主之間的房產財富吉尼係數只從 0.465 升到 0.471，幾乎沒變。
疫情死亡集中在窮街，但窮街住的多是租客。窮街的房子大多屬於住在富街的投資人。
疫情確實提高了房屋易手率，不過房子是在既有的富裕投資人之間轉手，沒有流向新屋主或較窮的人。
作者的結論是：萊登實行「可分割繼承」，所以疫後資產確實會流動，但這不足以讓財富平等化。只有像黑死病那樣造成要素價格長期重排的衝擊，才可能做到。
本文另外加寫一節推論，把鏡頭轉向論文沒有處理的行動者：慈善公益機構與孤兒監護體系。它們是法律上「不會死亡」的持有者，可能正是在疫情中合法收割死者資產的一方。

一、問題意識：瘟疫是「大平等器」嗎？

經濟史學界近年大致有個共識：從中世紀晚期到工業化前夕，歐洲多數地區的財富不平等是一路緩慢上升的（Alfani, 2021）。少數讓不平等明顯下降的時期，都伴隨著巨大災變。Walter Scheidel 在《The Great Leveler》裡把這類災變歸納為「四騎士」：大規模戰爭、革命、國家崩潰與致命瘟疫。

最常被引用的例子是黑死病（1347–52）。人口銳減使勞動力稀缺，實質工資上升，義大利部分地區的財富吉尼係數也隨之下降。不過，並不是每一場瘟疫都有這種效果。

瘟疫會不會重分配財富，取決於四個環節：

誰死了：死者落在財富分配的哪個位置。
資產怎麼傳下去：繼承制度。
資產能不能再交易：市場的深度。
資產價格怎麼變：人口衝擊是否壓低了資產價格。

三種疫後財富重分配的情境

情境	死亡模式	資產流向	對不平等的預期影響
無差別殺手	貧富死亡機率相近	富人遺產大量釋出，可能下沉	可能下降
強烈社會梯度	窮人死得多	窮人本來資產少，釋出有限	幾乎不變，甚至上升
住戶與屋主脫鉤（本文的萊登）	窮街租客死得多	死亡帶動的是投資人名下房屋的易手	在富人之間轉手，總體不變

疫病與財富／所得不平等：既有證據一覽

事件	地區	對不平等的影響	主要文獻
黑死病 1347–52	義大利部分地區	長期下降	Alfani (2022)
三十年戰爭期間疫病	德意志核心地區	下降，但同時有戰爭破壞與饑荒	Alfani, Gierok & Schaff (2022)
1630 年瘟疫	北義 Ivrea	短暫下降後回升	Alfani (2010)
1400–1800 歷次疫情	威尼斯共和國	影響有限	Alfani, Di Tullio & Fochesato (2026)
1635／1655／1664	萊登	幾乎不變	本文
1918 流感 (本文未引)	義大利各市鎮	所得不平等上升	Galletta & Giommoni (2022)
SARS、H1N1、伊波拉等 (本文未引)	跨國	吉尼係數持續上升	Furceri et al. (2022)

把表格放在一起看，會發現「瘟疫會拉平財富」其實是例外，不是常態。黑死病比較像特例，進入近代以後的疫病反而常常擴大不平等。

二、舞台：黃金時代的萊登

時間軸

年份	事件
1573–74	八十年戰爭中的萊登圍城
1581	人口約 12,000
1585 前後	安特衛普陷落，南尼德蘭（法蘭德斯、瓦隆）的紡織移民大批北遷，萊登毛紡業起飛 (補充背景)
1611	北部與東北部大規模擴城
1622	人口約 45,000，成為共和國第二大城
1632	第一份 Verponding 房產稅冊（本研究的起點）
1635	重大疫情，死亡率超過平日十倍，至少三分之一人口死亡
1644	第二份稅冊，北側小幅擴城
1655	第二波疫情
1657	第三份稅冊
1659	東側小幅擴城
1664	第三波疫情
1668	第四份稅冊
1670 後	萊登進入經濟與人口的長期收縮

萊登的四個結構特徵（論文的關鍵前提）

人口已到天花板：1630 年代人口約 6 萬。移民持續流入，但主要是在補疫病造成的缺口。1635 年大疫之後，人口幾年內就恢復了。
租屋市場龐大：約 55% 的房屋是出租的。窮人主要住在城市外圍的小巷與織工小屋。
可分割繼承：遺孀、兒子、女兒都可能分到相等的份額。房子不容易切分，常常只好賣給家族以外的人。
房地產市場活絡：以 Hogewoerd 區為樣本，1632–1668 年間的房屋移轉中，76.7% 是買賣，只有 14.3% 是繼承。

另外，三次疫情都沒有碰上戰事或糧價飆升。這讓萊登幾乎成了一場「純疫病衝擊」的自然實驗。

三、資料與方法

3.1 房產稅冊 Verponding

Verponding 是荷蘭省在 1620 年代開徵的房產稅。各城市承擔固定配額，由地方自行稽徵。萊登的稅冊按行政區（bon）逐屋登錄，內容包括屋主姓名、稅值，有時還有前任屋主。

研究範圍：舊城核心 13 個 bon，大約是當時萊登的一半。
時間點：1632、1644、1657、1668 四期，共約 15,000 筆房屋紀錄，5,300 名不同屋主。
房屋總數從 3,518 棟增加到 3,840 棟，存量相當穩定。書記官的巡查路線固定，所以房屋可以跨期逐一對應，也幾乎都能定位到地圖上。
外圍擴城區缺少 1644 與 1668 兩年的第二冊，只能排除。

3.2 稅值可信嗎？

稅值固定是年租金的 12.5%。作者在 Hogewoerd 區找到 26 棟有連續成交紀錄的房屋，發現成交價大約是 1632 年稅值的 200 倍：

\text{Tax} = 0.125 \times \text{Rent}, \qquad \text{Price} \approx 200 \times \text{Tax} = 25 \times \text{Rent}

\Rightarrow \quad \text{Gross rental yield} = \frac{ \text{Rent} }{ \text{Price} } = \frac{1}{25} = 4\%

4% 的租金報酬率，和 18 世紀初阿姆斯特丹的房產報酬率（Korevaar, 2023）完全一致。成交價與稅值的相關係數為 0.67，各期介於 0.61 到 0.87。

換算成具體數字：平均稅值約 8.25 荷盾，對應年租金約 66 荷盾，房價約 1,650 荷盾，大約相當於當時一般手工業者數年的收入。

3.3 埋葬紀錄與「超額死亡」

萊登的埋葬登記幾乎涵蓋全城所有教會與機構，83.9% 的死者記有明確街道。排除新城區之後，這個比例升到 92.9%。

「合併街道」的處理：書記官常把小巷的死者記到附近的主街上。作者因此把少於 25 棟房屋的街巷併入最近的大街，最後得到 44 條合併街道。

超額死亡指標：

\text{Deviation}_t = \frac{ \text{Burials}_t }{ \text{Trend}_t }

\text{Trend}t = \frac{1}{4}\left( \sum{q=1}^{5} \text{Burials}{t-q} \; - \; \max{ q \in {1,\dots,5} } \text{Burials}_{t-q} \right)

Trend 是前五年埋葬數去掉最高的一年後取平均，目的是避免前一場疫情把基準線拉高。接著在兩次稅冊之間，取每條街超額死亡的最高值，記為 MaxDev：

\text{MaxDev}{k,\tau^*} = \max{ t \in (\tau-1,\, \tau] } \text{Deviation}_{k,t}

3.4 迴歸模型

Y_{ijk,\tau} = a_0 + a_1 \ln \text{MaxDev}{k,\tau^*} + X{ijk,\tau-1}\beta + \left( \ln \text{MaxDev}{k,\tau^*} \times X{ijk,\tau-1} \right)\gamma + Z_{ijk,\tau-1}\delta + \theta_\tau + \epsilon_{ijk,\tau}

符號	意義
$i, j, k, \tau$	房屋、屋主、街道、稅冊時點
$Y$	三種應變數：①是否易手 ②新舊屋主財富差（取對數）③新屋主是否為首次購屋者
$X$ （資產端）	房價、街道平均房價
$X$ （持有人端）	屋主房產總值、街道「房屋數／不同屋主數」（持有集中度）
$\gamma$	疫情是否改變正常時期的周轉模式（全文關鍵）
$Z$	小巷、側街虛擬變數，街道房屋數等控制變數
$\theta_\tau$	時間固定效果

所有解釋變數都取 τ−1 期的值，避免「壞控制變數」問題。標準誤以街道為單位做群聚調整。

3.5 關鍵描述統計

指標	1632	1644	1657	1668
房屋數	3,518	3,596	3,771	3,840
屋主數	2,180	2,221	2,345	2,331
每位屋主平均房屋數	1.61	1.61	1.60	1.65
易手率（相對前一期）	–	57.8%	37.6%	51.1%
新屋主比例	–	54.2%	34.9%	46.5%
街道 ln MaxDev 平均	–	2.56	1.67	1.88
換算幾何平均倍數	–	≈ 12.9 倍	≈ 5.3 倍	≈ 6.6 倍

三次稅冊的間隔長短不一。如果假設每年易手的機率固定，可以把累計易手率換算成年化值：

h = 1 - (1 - T)^{1/\Delta}

其中 T 是累計易手率，Δ 是間隔年數。

區間	年數	累計易手率	年化易手率（估算）	區間內疫情
1632–1644	12	57.8%	≈ 6.9%	1635（最嚴重）
1644–1657	13	37.6%	≈ 3.6%	1655
1657–1668	11	51.1%	≈ 6.3%	1664

這張換算表是本文自行計算的。它揭露了一個論文沒有討論的現象：含 1655 年疫情的區間，年化易手率反而最低。第七節會回頭解釋這一點。

四、核心發現

4.1 總體不平等幾乎不動

年份	屋主間吉尼係數	「加權」吉尼（Accounted Gini）
1632	0.465	0.669
1644	≈ 0.459（下降 0.006）	≈ 0.666（下降 0.003）
1657	回升至略高於 1632	–
1668	0.471	0.679

Accounted Gini 的做法是：房屋數減去屋主數的差額，視為「持有零房產的人」，加進分配裡一起計算。作者沒有寫出這個指標的公式。其實把 z 個零值加進 n 人、原吉尼為 G 的分配，新的吉尼係數可以直接算出：

G' = \frac{ n\,G + z }{ n + z }

拿 1632 年驗算：n = 2,180，z = 3,518 − 2,180 = 1,338，G = 0.465，得到 G′ ≈ 0.668，與論文的 0.669 吻合。1668 年代入後得 0.679，也完全一致。

這個驗算說明，Accounted Gini 只是屋主人數與房屋數之比的機械轉換，沒有提供新的分配資訊。它從 0.669 升到 0.679，幾乎完全是因為「沒有房產的人」占比從 38.0% 升到 39.3%。

4.2 十分位拆解

最富的 10%（D10）：占總房產財富約 35%，到 1668 年降為 33.6%。第一次下降主要來自減持中價位房屋（Q2、Q3）。第二次下降則來自減持最高價房屋（Q4）。
次富的 30%（D7–D9）：占比緩步上升，大約從 38% 升到 40%（依圖目測），幾乎完全吸收了 D10 釋出的份額。
後 60%（D1–D6）：占比約 26–27%，幾乎不動。1635 年後對低價房的持有略有增加，到 1668 年又回到原樣。

財富只在「很富」和「相當富」之間移動，沒有往下流。

4.3 死亡的社會梯度：明顯，但解釋力有限

三次疫情中，街道平均房價與超額死亡都呈顯著負相關，房價越低的街道死得越多。
單變量的解釋力是 1635 年 46%、1655 年 13%、1664 年 32%。加入控制變數後分別升到 0.51、0.27、0.52。
44 條街中，只有 13 條每次疫情都「表現一致」（每次都高於或每次都低於預期死亡）。其餘街道一時高、一時低。
1635 年最富的街道死亡率也有平常的 3.5 倍左右，最慘的街道約 20 倍。富人區並沒有倖免。

4.4 關鍵轉折：窮街的房子屬於富人

作者用兩個指標衡量窮街的持有結構：

街道內持有集中度（房屋數除以不同屋主數）：越便宜的街道越高。
街道屋主的平均總持有數（包括他們在其他街的房子）：越便宜的街道越高。

兩者合起來的意思是：窮街的房東，本人多半住在富街，而且在富街還有其他房產。疫病殺死的是租客，承受衝擊的卻是房東的資產組合。

4.5 疫情提高了易手率（表 2）

設定	ln MaxDev 主效果	重要交互項
(1) 無交互項	0.046***	–
(3) 加入持有人端交互項	−0.156（不顯著）	MaxDev × 持有集中度：0.119*
(4) 全部交互項	−0.208（不顯著）	MaxDev × 持有集中度：0.141*
屋主財富（各設定）	−0.056* 到 −0.082*	–

解讀如下：

正常時期：易手多發生在屋主自住、持有分散的中價位街道。富裕屋主的房子比較少易手。
疫情時期：易手轉移到持有高度集中、以出租為主的低價街道。
論文自己的算例：1635 年死亡倍數 20 倍的街道，比 3.5 倍的街道易手率高約「10 個百分點」。

4.6 誰接手了？（表 3、表 4）

問題	發現
新屋主比舊屋主窮還是富？	平均而言一樣富（條件平均值約 0.0003）。
正常時期的模式	貴的房子賣給更富的人，富屋主的房子賣給稍窮的人。
疫情改變了什麼？	MaxDev × 房價 = −0.128：疫情下，貴的房子轉給稍微沒那麼富**的人。
疫情有沒有帶來首次購屋者？	沒有，所有與疫情相關的係數都不顯著。

4.7 機制總整理

	正常時期的易手	疫情引發的易手
發生在哪裡	持有分散的中價位自住街區	持有集中的低價出租街區
被易手的屋主	中小屋主	富裕投資人
接手的人	財富相近者	財富相近或稍低、但早已在市場上的投資人
新進入者	有一定比例	疫情沒有增加
對分配的影響	無	無（D10 → D7–D9 的微幅挪移）

作者對「投資人為何撤出」的解釋是：租客死亡造成租金中斷，房屋空置。1664 年萊登當局還規定，有人死於瘟疫的房屋要封閉 14 天，8 週內不得出租，繼承事務延後兩個月處理。與此同時，荷蘭的金融市場快速擴張，提供了替代的投資選擇。萊登統治菁英的遺產中，房產占比從 17 世紀的四成以上，到一個世紀後降到不足 5%。

五、作者立論的特色

從「價格」轉向「所有權」：過去研究疫病與房市，多半看價格（如 Francke & Korevaar, 2021；Ambrus et al., 2020）。本文逐屋、逐主追蹤所有權變動，直接回答「誰拿到了什麼」。
把住戶和屋主分開：這是全文最有力的一個概念。只看死亡率的社會梯度，會以為「窮人死、窮人的資產釋出」。實際上窮人沒有資產可以釋出，釋出的是房東的資產。
兩條渠道分開檢驗：「疫情打擊哪一類房子」（資產端）和「疫情打擊哪一類屋主」（持有人端）分別處理。結果顯示持有人端更重要。
挑戰「繼承制度假說」：Alfani 認為，北義在黑死病之後轉向不可分割繼承（如 fideicommissum，家產信託），抑制了資產周轉，所以後來的疫情無法拉平財富。萊登提供了反證：繼承高度可分割，周轉也確實增加，財富依然沒有拉平。

面向	北義（Alfani 的論證）	萊登（本文）
繼承制度	趨向不可分割	高度可分割
疫後資產周轉	受到抑制	上升
死亡的社會梯度	偏向窮人	強烈偏向窮街
人口恢復	部分城市有長期創傷	移民幾年內補回
不平等結果	短暫下降後回升	幾乎不變
核心解釋	制度阻擋資產分散	資產在既有投資人之間轉手

收斂成一個一般化命題：可分割繼承只是必要條件，不是充分條件。要真正拉平財富，需要要素價格長期重排，也就是勞動變貴、資本變便宜，讓較窮的人買得起釋出的資產。這正是黑死病與後來疫情的差別。

六、延伸比較：論文沒提到但相呼應的資料

6.1 跨時代的疫病與房市

事件	房市反應	與萊登的對照
17 世紀阿姆斯特丹瘟疫（Francke & Korevaar, 2021）	房價與租金短暫下跌，幾年內回升	與萊登相同，都有移民回補
阿姆斯特丹 Herengracht 房價指數 1628–1973（Eichholtz, 1997）	三個半世紀內，實質房價長期大致持平，但中間有劇烈波動	印證「疫情短期不會改變長期資產價值」
1854 年倫敦 Broad Street 霍亂（Ambrus et al., 2020）	疫區房價長期下跌，窮人聚集，影響持續逾百年	反例：價格下跌讓窮人「搬進來」，但成為的是租客，不是屋主
2003 年香港 SARS（Wong, 2008）	受影響屋苑只有小幅、短暫的折價	恐慌有限，市場很快恢復
COVID-19 的「甜甜圈效應」（Ramani & Bloom, 2021）	大城市中心房價、租金下跌，郊區上漲	衝擊改變的是空間分布，不是持有者結構

6.2 近代疫病反而擴大不平等

1918 流感：Galletta & Giommoni（2022）發現，義大利流感死亡率越高的市鎮，之後的所得不平等越嚴重。原因是窮人的所得份額下降，資本持有者相對不受影響。
21 世紀的疫情：Furceri 等人（2022）發現，SARS、H1N1、伊波拉等疫情之後，各國吉尼係數持續上升，低教育程度勞工的就業受創最深。

這兩項研究與萊登的結果合起來看，方向是一致的：只要資本存量完好、勞動力能夠快速補充，疫病就不會是平等器。

6.3 4% 的租金報酬率意味著什麼？

1650 年代，荷蘭省的公債利率被壓到 4% 左右（通常歸功於 De Witt 時期的債務轉換）。房產的毛報酬率是 4%，扣掉維修、空置、欠租，再加上疫情時期的出租禁令，淨報酬率明顯低於公債。

所以「投資人在疫後把房產換成公債」是很理性的資產配置，而不需要任何情緒性的解釋。這一點也為第七節的「機構把房產轉換為金融資產」埋下伏筆。

6.4 給台灣讀者的對照

凶宅：台灣的不動產說明書只要求揭露「非自然死亡」（兇殺、自殺等），病死不算凶宅。萊登也一樣，病死本身並不構成長期的污名。1664 年的 8 週出租禁令比較像一種法定的檢疫折價，而不是凶宅折價。這也解釋了為什麼萊登的房價沒有長期下跌。
住宅自有率：今天台灣的住宅自有率超過八成，萊登當時的出租比例卻高達 55%。在一個以租屋為主的城市，「死的是誰」和「誰擁有資產」兩件事，幾乎可以完全分開。

七、補充專節：看不見的手——慈善公益機構與「合法的死人財」

本節是刻意偏離論文框架的推論性補充。目的在於指出一種合理的可能性：在疫病中系統性受益、而且完全合法的，可能是一群論文沒有當成分析對象的機構行動者。

7.1 為什麼要換一個觀察重點？

論文的結論是：吉尼係數不動，因為房子在富人之間轉手。但從歷史結構來看，這個結論幾乎是可以預期的：

遺產不會輕易流入新移民手裡：萊登的移民多半是紡織工人，缺少資本、缺少擔保人，也缺少市民網絡。房地產這種大額、需要信用的資產，本來就牢牢掌握在本地市民階級（burgerij）手裡。
租客不斷補進，就不會有拋售：只要移民持續湧入、房子沒有空置，房東就不會被迫低價出清，窮人自然也撿不到便宜。論文自己也提到當時幾乎沒有空屋。
在這兩個前提下，「吉尼係數沒降」幾乎是必然結果。真正有資訊量的問題應該是：資產從死者轉到下一任持有者之間，是誰在經手、抽成、決定時機、選擇買家，以及把房產轉換成其他資產？

論文的資料有一個結構性盲點。Verponding 只記錄存量，也就是每個時點「誰持有」，看不到流量，也就是「誰經手」。一個機構可以清算數百棟房產，但只要它在稅冊時點之前就賣掉了，在資料裡就完全看不到。說「機構只持有約 2% 的房屋」，並不代表機構在流通中只扮演 2% 的角色。

用台灣的經驗類比：法拍屋在全部房產中占比很小，但法院、拍賣程序與專業投標客在「資產易手」這件事上的影響力，遠遠超過這個存量占比。

7.2 行動者全景

行動者	取得死者資產的合法途徑	主要標的	疫情時的收益型態	在 Verponding 中的可見度
*歸正教會長執會（Diakonie）與市政救濟機構（萊登有市政主導的 Kamer van Charitate、Huiszittenmeesters* 等體系）	受救濟者簽署資產轉讓（boedelafstand），死後遺物歸機構，再公開拍賣（boedelveiling）	家具、衣物、工具、織機，少數小屋	受救濟者死亡激增，拍賣收入隨之激增	幾乎看不到（動產不入房產稅冊）
*醫院、養老院（Gasthuizen）*，如萊登的 St. Catharinagasthuis、St. Elisabethgasthuis	入住者以一次付款或財產換取終身照護（provenier 契約），死後遺產歸院；許多城市慣例是院內死亡病患的遺物歸院	現金、債權、衣物寢具，偶有房產	契約對象提早死亡，照護負債提早消滅	低
*孤兒法庭（Weeskamer）*	監管未成年繼承人的遺產；未成年人名下不動產出售須經許可，通常採公開拍賣	房產 → 現金 → 債券	規費、資金沉澱、決定拍賣時機與買家池	看不到（只看得到拍賣後的新屋主）
*市民孤兒院（Burgerweeshuis）*，萊登承擔類似功能的是 Heilige Geest 孤兒院	收容孤兒時取得其父母遺產；孤兒未成年死亡，遺產沉澱為院產	父母的全部遺產	雙重死亡紅利（見 7.5）	若持有房產則看得到
*救濟小院（Hofjes）與家族基金會*	創辦人遺囑捐贈，董事（regenten）多由家族世襲	土地、房產、公債	疫後遺贈集中出現	部分看得到
財政國家	不動產移轉稅（40ste penning，交易額 2.5%）、旁系繼承稅	交易額的一定比例	易手率上升，稅收就上升	看不到
拍賣官、公證人（vendumeesters、notarissen）	拍賣佣金與公證規費	手續費	拍賣件數暴增	看不到

7.3 機制一：救濟換遺產——長執會的「自我融資型慈善」

契約結構：接受長期救濟或入住救濟院的窮人與老人，須簽署 boedelafstand，死後把「所有」剩餘財產移交給長執會或救濟機構處分。
執行方式：受救濟者一死，執事或救濟官員就上門，把衣服、家具、鍋碗瓢盆逐項登記造冊，再公開拍賣，所得直接撥入救濟基金。
疫情下的財務特性：疫情來時，救濟支出暴增，但死亡帶來的遺產收入也同時暴增。這是一種天然的避險結構：慈善機構的收入與支出同步上升，財務上反而更有韌性。
論文為什麼看不到：論文證實疫情死者多是窮街租客。他們的財產主要是動產，房產稅冊當然記錄不到。死亡愈集中在窮人身上，長執會拍賣的動產就愈多，Verponding 也就愈沉默。
生產資本的重分配：萊登的死者中有大量織工，他們的織機與工具是真正的生產資本。這些器具經拍賣後，最可能落到有現金的毛紡商（lakenkopers）手上。這是一種發生在生產工具上的集中化，房產資料完全無法捕捉。

7.4 機制二：醫院與「押注短命」的照護契約

Provenier 制度的本質，是入住者用一筆資產（現金、債權，甚至房產）換取終身供養。從機構的角度看，一份契約的期望價值是：

V_0 = P \; - \; \sum_{t=1}^{\infty} \frac{ c \, S(t) }{ (1+r)^t } \; + \; \sum_{t=1}^{\infty} \frac{ B \, [\, S(t-1) - S(t) \,] }{ (1+r)^t }

P：入住時交付的資產
c：每年的照護成本
S(t)：入住者活到第 t 年的機率
B：死亡時歸機構的剩餘遺產

疫情讓 S(t) 驟降，照護成本（第二項）因此大幅縮水，遺產回收（第三項）則提前到手，V₀ 隨之上升。用金融語言說，機構持有的是「空頭長壽」部位：契約對象死得越早，機構賺得越多。在同一個城市裡，這類機構的利益結構與疫病死亡率是正相關的。

7.5 機制三：孤兒鏈——兩段式的死亡紅利

17 世紀荷蘭共和國的孤兒院密度之高，在歐洲相當罕見。而且孤兒院按身分與宗派分流：市民孤兒院、救濟孤兒院、長執會孤兒院、瓦隆教會孤兒院、路德派與天主教孤兒院各自獨立。按「是否具市民權」分流這件事，本身就說明這套制度的目的之一，是讓市民階級的財產留在市民階級的機構裡。

更精確地看，這條鏈是由兩個機構分工完成的，這種分工反而讓推論更站得住：

第一段：孤兒法庭（Weeskamer）——管有錢孤兒的錢

資產接管：市民父母雙亡或一方死亡時，未成年繼承人的遺產須向孤兒法庭申報並受其監管，包括變賣房產所得的現金、債券等。
強制液化：未成年人名下的不動產要出售，須經孤兒法庭許可，標準程序是公開拍賣。對機構來說，房子要派人收租、要維修、要面對疫期的出租禁令，還要平分給多名繼承人，賣掉換成現金是最省事的做法。
資金運用：遺產不會鎖在保險箱，而是投入荷蘭省的公債（可贖回年金 losrenten、終身年金 lijfrenten）、房產分期價款債權（kustingbrieven，賣方融資性質的抵押債權）等低風險資產。
以收益支付養育：用利息支付孤兒的膳宿、教育與學徒訓練費用。
成年結算：孤兒到法定成年（通常 20 到 25 歲）或結婚時，機構結算歸還剩餘本金與利息。

第二段：市民孤兒院——收中等以下市民家庭的孤兒

孤兒入院時，孤兒院取得其父母的遺產。
孤兒若在成年前死亡、又沒有其他兄弟姊妹，遺產的部分或全部就沉澱為院產。
在 17 世紀的都市環境裡，兒童與青少年的死亡率極高。孤兒院本身又是傳染病的溫床。

Anne McCants 對阿姆斯特丹市民孤兒院的研究顯示，孤兒院會有系統地為入院孤兒的父母遺產造冊，並把這些遺產納入院產。這批遺產清冊後來甚至成為研究 18 世紀阿姆斯特丹「窮人內部不平等」的重要史料（McCants, 1997, 2007）。

把「帶資孤兒」看成一筆附死亡註銷條款的長天期負債：

假設機構在孤兒入院時收到遺產 W，以報酬率 r_A 投資，須在 T 年後按約定利率 r_L 返還給存活到成年的孤兒。孤兒存活到成年的機率是 S_T。機構的期望盈餘為：

\mathbb{E}[\Pi_T] = W\,(1+r_A)^T \; - \; S_T \, W \,(1+r_L)^T

即使機構給孤兒的利率與自己的投資報酬完全相同（r_A = r_L = r），期望盈餘仍然是：

\mathbb{E}[\Pi_T] = W\,(1+r)^T\,(1 - S_T) > 0

疫情讓 S_T 下降，期望盈餘就上升。孤兒院因此同時享有兩層死亡紅利：父母的死亡帶來入院資產，孤兒的死亡註銷返還義務。如果再加上利差（r_A > r_L）與管理規費，這就是一套幾乎沒有風險的信託放款業務。

7.6 機制四：救濟小院與家族基金會——可分割繼承制度下的「類家產信託」

萊登以數量眾多的救濟小院（hofjes）聞名。這類基金會通常由富裕市民以遺囑設立，董事席位常由創辦家族世襲。

這一點直接牽動論文的核心論證。作者強調萊登是「強可分割繼承」，所以周轉必然發生。但在可分割繼承的制度下，慈善基金會正是少數能讓一筆資本跨代保持完整、不被繼承人瓜分的法律工具。它的功能與北義的 fideicommissum 相當：

資本永久鎖定，不會因繼承而分散。
控制權（董事席位）留在家族內部。
附帶聲望、人脈，以及對基金資產運用的影響力，例如承租、借貸、買賣時的優先機會。

換句話說，萊登的可分割繼承可能不像論文描繪的那麼純粹。有一部分菁英資本，正是透過「慈善」這個外衣，繞開了可分割繼承。

7.7 機制五：財政國家與交易中介

荷蘭省對不動產移轉課徵 2.5% 的移轉稅（40ste penning），對旁系繼承也另有課稅。易手率上升，稅收就上升。論文證實疫情提高了易手率，也就等於證實疫情替財政帶來一筆意外收入。
每一場孤兒法庭主持的拍賣、每一份長執會的遺物清冊，都有拍賣官與公證人的規費。他們的業務量與死亡人數直接連動。

7.8 用機構假說重讀論文的發現

論文的發現	作者的解讀	機構假說的替代或補充解讀
機構持有房屋從 75 棟（1632）增加到 113 棟（1657），成長 51%，同期房屋總量只增加約 7%	只當作穩健性檢驗而排除	這段期間橫跨 1635、1655 兩次疫情。機構是少數明顯淨增持的持有者類別，住宅財富占比也從 1.6% 升到 2.4%
移轉中 76.7% 是買賣，14.3% 是繼承	可分割繼承迫使賣屋	未成年繼承人的不動產出售要經孤兒法庭許可並公開拍賣。「賣」本身可能就是機構流程的產物
疫情易手集中在持有高度集中的低價街	投資人主動撤離	投資人死亡後遺產進入孤兒法庭監管，被強制液化。「撤離」與「被清算」在資料上無法區分
疫情下，貴房子轉給稍窮的買家	極富者主動減持	公開拍賣的結果：誰手上有現金、誰就得標。成交價與買家都由拍賣機制決定
沒有新進入者	市場由既有投資人把持	拍賣需要現金或保證人，市民網絡與機構董事網絡本來就重疊
D10 的房產占比微降，轉向金融市場	資產組合調整	孤兒法庭、孤兒院、醫院正是把房產轉換成公債的機構
1644–1657 年化易手率最低（≈ 3.6%）	論文未討論	遺產清算的行政遲滯：1655 年的遺產，可能要到 1657 年稅冊之後才走完監護、估價、拍賣程序，結果被算進下一期
1664 年的出租禁令與繼承延後規定	投資人撤離的誘因	同時也證明，行政機構握有決定資產何時、如何流動的權力

7.9 「不死的持有者」與被隱藏的不平等

中世紀以來，教會與法人團體持有的財產常被稱為「死手」（mortmain）。這個詞用來形容這類持有者：它們永遠不會死，也永遠不需要把財產傳給下一代。

疫病把財富從會死的自然人，轉移到不會死的法人手上。這個過程完全不會出現在「屋主之間的吉尼係數」裡：

論文衡量的是所有權的分配，但機構資產的控制權掌握在董事手中。
萊登的市議會、孤兒法庭、孤兒院、醫院、救濟小院的董事，很大程度上來自同一個統治菁英階層。
所以，即使屋主之間的吉尼係數紋風不動，「控制權的吉尼係數」可能在每一場疫病之後都往上跳了一格。

7.10 如何把這個假說變成可以檢驗的研究

萊登地方檔案館（Erfgoed Leiden en Omstreken, ELO）保存了孤兒法庭、孤兒院、醫院與教會長執會的帳冊。可以直接檢驗的預測包括：

長執會與救濟機構帳冊中的「遺產或遺物拍賣收入」，在 1635、1655、1664 年應該出現尖峰。
孤兒法庭的監護登記與拍賣許可件數，應該在疫後一到三年內激增，這可以驗證 7.8 表中的「行政遲滯」說法。
孤兒院與醫院的資產負債表中，公債與抵押債權應該在疫後出現跳升。
把孤兒法庭主持拍賣的得標者名單與機構董事名單交叉比對，應該會發現網絡重疊。
把 Verponding 的屋主名單與埋葬紀錄做姓名比對，就能區分「屋主本人死亡後被清算」與「屋主主動出售」，直接檢驗論文的「投資人撤離」說法。

7.11 小結

論文告訴我們：疫病沒有讓窮人變富。本節要補上的是另一半：疫病可能讓機構變強。在一個以可分割繼承、公開拍賣與法人監護為核心的財產制度裡，死亡不只是一筆遺產的終點，也是一連串規費、利差、資產轉換與控制權集中的起點。這些收益全部合法、全部以慈善為名，也全部落在 Verponding 的視野之外。

八、學術價值點評與檢驗

8.1 價值宣稱逐項檢驗

宣稱的學術價值	評估	理由
首批把疫病死亡與房產所有權逐屋、逐主連結的微觀證據	✔ 站得住	資料工程紮實：約 15,000 筆紀錄、跨四期、地理定位、街道合併流程透明，還公開了重製檔案
區分住戶與屋主，解釋「死的是租客、動的是房東」	✔ 概念貢獻大	這是全文最有啟發性的洞見，能推廣到任何租屋比例高的城市
在可分割繼承下檢驗繼承制度假說，證明它不是充分條件	△ 部分成立	只有單一城市、只看房產；而且慈善基金會可能構成事實上的不可分割管道（見 7.6）
「投資人主動撤離」的機制	△ 推測成分高	資料無法區分自願出售與遺產清算，也沒有觀察屋主本人是否死亡
疫後房價沒有調整	△ 部分循環論證	稅值本身是行政上固定的，「看不到價格變化」有一部分是資料的特性；驗證只靠 26 棟房屋
只有要素價格重排才能平等化	△ 理論外推	與黑死病文獻一致，但本文並沒有檢驗這個命題

8.2 方法上值得注意的地方

只研究半座城：外圍擴城區是最窮的織工聚居地，很可能也是疫情最慘烈的地方，卻因資料缺失被排除。樣本在「最可能出現重分配的區域」上是空白的。
快照間隔太長：稅冊相隔 11 到 13 年，一棟房屋在期間內多次轉手只會算一次；甲賣給乙、乙又賣回甲，則完全看不到。短暫持有的中介者，例如清算中的機構，系統性地消失在資料裡。
只有 44 個群聚：以街道為單位的群聚標準誤，在群聚數量少時容易低估。交互項多半只在 10% 水準顯著，最好補上野生群聚自助法（wild cluster bootstrap）檢驗。表 2 的 R² 只有 0.04，放入交互項後主效果隨即消失，顯示疫情效果本身並不強健。
生態推論：死亡率是街道層級的變數，房東卻多半住在別條街。論文實際上沒有觀察到「屋主本人死了沒有」，而這正是區分各種機制的關鍵。
表 3 的係數有一部分是機械性的：應變數是「新屋主 τ 期財富 − 舊屋主 τ−1 期財富」，舊屋主財富又同時放在右邊當解釋變數，因此 −0.788 的係數有相當部分是迴歸均值的機械結果。新屋主的 τ 期財富也包含剛買進的這棟房子，房價係數 0.401 同樣有機械成分。真正有資訊量的是交互項（−0.128）。
數字上的小出入：
- 論文說 MaxDev 每提高 1%，易手機率增加「0.0005 個百分點」。實際計算是 0.046 × ln(1.01) ≈ 0.00046，這是機率，換算應為約 0.05 個百分點。
- 20 倍與 3.5 倍死亡街道的差距：

\Delta \Pr(\text{Turnover}) = 0.046 \times [\ln 20 - \ln 3.5] = 0.046 \times 1.743 \approx 0.080

也就是約 8 個百分點，與論文說的「10 個百分點」略有落差。

Accounted Gini 沒有提供新資訊：如 4.1 節的驗算，它只是屋主人數與房屋數之比的機械轉換。而且「每棟出租屋對應一戶無產家庭」的假設，低估了一屋多戶的情況。
姓名比對的風險：荷蘭 17 世紀常用父名（patronym），遺孀也常以「某某之遺孀」登錄。丈夫過世、房產由遺孀繼承的情況，可能被誤記為易手。

8.3 總評

這是一篇資料貢獻大於理論貢獻的扎實論文。它最有價值的地方，是用微觀證據打破「死亡的社會梯度等於財富重分配的方向」這個直覺，提醒研究者必須分清住戶、屋主與資產三者。它的結論「疫病沒有拉平萊登的房產財富」在資料範圍內大致可信。

不過，這篇論文也有兩個限制：

「為什麼沒有拉平」的機制解釋，受限於資料的觀察方式。四期快照只看得到存量，看不到流量，所以只能推測「投資人撤離」，卻無法排除「遺產被清算」。
論文把機構持有者當作需要排除的雜訊，卻沒有注意到它們在研究期間增持了五成。第七節要強調的正是這一點：機構可能才是疫情資產流動的真正中樞。

九、結語

1635 年的萊登，一年之內死了三分之一的人。三十多年後的稅冊上，屋主之間的財富分配幾乎和疫前一模一樣。這不是因為疫病沒有動到財產，而是因為財產的流動，被一整套市民社會的制度引導到固定的管道裡：窮人的生命、房東的資產、拍賣的程序、孤兒的遺產，以及那些以慈善為名、永遠不會死亡的機構。

瘟疫從來不是平等器。它只是一場大規模的資產清算，而清算規則由誰制定，就決定了誰能從中受益。

名詞對照

原文	中文	說明
Verponding	房產稅	17 世紀荷蘭的房屋所有權稅，稅值為年租金的 12.5%
Bon	行政區	萊登的稅務與行政分區
Diakonie	長執會	歸正教會負責救濟的執事組織
Kamer van Charitate	慈善局	萊登市政主導的救濟機構
Gasthuis	醫院、養老院	中世紀以來的收容照護機構
Provenier	終身供養契約人	以資產換取終身照護的入住者
Weeskamer	孤兒法庭	監管未成年繼承人遺產的市政機構
Burgerweeshuis	市民孤兒院	專收市民子女的孤兒院
Hofje	救濟小院	由基金會經營的庭院式救濟住宅
Regenten	董事、統治菁英	機構董事，也泛指城市寡頭
Boedelafstand	資產轉讓	受救濟者死後財產歸機構的契約
Boedelveiling	遺物拍賣	死者財產的公開拍賣
Losrenten / Lijfrenten	可贖回年金／終身年金	荷蘭省公債的兩種主要形式
Kustingbrief	分期價款債權	房產買賣中由賣方融資的抵押債權
40ste penning	四十分之一稅	2.5% 的不動產移轉稅
Mortmain	死手	由不會死亡的法人持有的財產